Предистория
По силата на ДФЕС, при присъединяването на държава към ЕС отпадат ограниченията за придобиване право на собственост върху сгради и земи от чужденци – граждани на Съюза и Европейското икономическо пространство. Независимо от това в Договорите за присъединяване на Република България към ЕС е предвидена дерогация на това правило и то е отложено както следва:
– по отношение на придобиването на право на собственост върху земя за второ жилище от граждани на държавите-членки или държавите, страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство (СЕИП), които не пребивават в България и, от юридически лица, учредени в съответствие със законите на друга държава-членка или на държава, страна по СЕИП то е отложено с 5 години от влизането в ЕС и този срок изтича през 2012 година;
– по отношение на придобиването на право на собственост върху земеделска земя, гори и горска земя от граждани на друга държава-членка, от граждани на държавите, страни по Споразумението за Европейска икономическо пространство и от юридически лица, учредени в съответствие със законите на друга държава-членка или на държава, страна по СЕИП то е отложено със 7 години от влизането в ЕС и този срок изтича през 2014 година.
В разрез с отпадането на ограничението за земеделските земи през 2013 година с бр. 63 на Държавен вестник бе обнародван текста на чл. 3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), в който е предвидено, че право на собственост върху земеделски земи може да бъде придобивано от физически и юридически лица, които са пребивавали или са установени в Република България повече от 5 години. Това засяга както чужденци, така и граждани на ЕС.
За спора
През 2004 и 2005 година български гражданин предлага на австрийски гражданин да придобие заедно с други лица идеални части от три отделни парцела земеделска земя в България. Австриецът приема и заплаща изисканата сума за придобиването на идеалните части, но заради съществуващата тогава забрана чужденци да придобиват право на собственост върху земеделски земи в България, последният не фигурира в нотариалните актове. Уреждат отношенията помежду си, че при отпадане на ограниченията, българинът ще прехвърли идеалните му части и че австриецът е действителният купувач по сделката.
През 2021 година българският гражданин умира и остава само един негов наследник – сина му. Австрийският гражданин образува дело пред Районен съд Бургас с цел да установи че е действителният собственик на идеалните части на земеделските земи и че договорите за прехвърлянето им на българския гражданин са нищожни.
За целта на разрешаването на спора е необходимо да се установи дали прикритото съглашение е породило правни последици, като част от изискванията е купувачът да има право да придобива земеделски земи в България. Понастоящем това е ограничено с нормата на чл. 3в от ЗСПЗЗ.
Дело C‑562/22
В Съда на Европейския съюз е образувано дело C‑562/22 по преюдициално запитване на Районния съд в Бургас дали чл. 3в от ЗСПЗЗ нарушава правото на Съюза, поради това че представлява ограничение на свободното движение на капитали, закрепено в чл. 63 ДФЕС.
С решение от 18.01.2024 година Съдът на Европейския съюз обявява чл. 3в от ЗСПЗЗ като противоречащ на чл. 63 от ДФЕС.
Сред мотивите на Съда са, че придобиване, експлоатиране и разпореждане с недвижими имоти на територията на друга държава-членка пораждат движение на капитали, което пряко кореспондира с разпоредбата на чл. 63 от ДФЕС.
Друг мотив е, че такъв тип ограничение на национално ниво препятства инвестициите, както на чужденци да инвестират в държава-членка, така и местните лица на държавата-членка да инвестират в други държави.
Конкретното правило на чл. 3в от ЗСПЗЗ практически ограничава чужденците да инвестират в България закупувайки земеделска земя. Нещо повече, този текст засяга и правата на български граждани, които нямат не са пребивавали или не са уседнали 5 години в България.
Заключение:
Съдът прави заключение, че изискването за пребиваване от чл. 3в ЗСПЗЗ е особено ограничително и противоречи на правото на ЕС.